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Riacquisto “prima casa”: benefici revocati senza possesso entro l’anno

Con la recente Ordinanza n. 30925 del 27 novembre 2019, la Corte di Cassazione ha affermato che i benefici fiscali concessi in occasione del riacquisto della “prima casa”, devono ritenersi revocabili se antro un anno dalla vendita della precedente prima casa, il nuovo immobile non è adibito ad abitazione principale, perché occupato da terzi, già locatari al momento dell’acquisto.

Confermando la decisione dei giudici di merito, la Corte di Cassazione ha dichiarato legittima la revoca dei benefici fiscali “prima casa”, nell’ipotesi di riacquisto dell’abitazione entro un anno dalla vendita della precedente prima casa senza però adibirla, entro lo stesso termine, a propria abitazione, perché occupata da terzi già locatari dell’immobile prima dell’acquisto.
In base alla normativa in materia i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa sono riconosciuti a condizione:
– che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza; ovvero
– in caso di cessione dell’immobile acquistato con detti benefici, che entro un anno dall’alienazione si proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale (riacquisto prima casa).
In entrambe le ipotesi, il mancato rispetto dei termini (rispettivamente 18 messi e un anno) comporta la revoca dei benefici fiscali e l’applicazione delle sanzioni. Tuttavia, la perdita dei benefici è esclusa qualora il mancato rispetto dei termini sia dovuto ad un evento di forza maggiore, sopravvenuto, imprevedibile e non dipendente dalla volontà dell’acquirente.
Con riferimento alla fattispecie esaminata, riconducibile all’ipotesi di riacquisto della prima casa, i giudici della Suprema Corte hanno evidenziato in primo luogo che la norma dispone letteralmente nel senso che l’acquirente debba risiedere “anagraficamente” nella abitazione acquistata entro l’anno dalla vendita della precedente “prima casa”. La ratio della disposizione è riconducibile all’intenzione del legislatore di evitare che l’agevolazione vada a favorire non l’acquisto di un bene primario (costituzionalmente protetto), bensì intenzioni speculative.
D’altra parte la circostanza che l’immobile fosse locato a terzi non può ritenersi esimente della revoca, in quanto sopravvenuta, imprevedibile e non dipendente dalla volontà degli acquirenti, atteso che era già conosciuta al momento dell’acquisto.